现售制之后，全国水泥需求到底会跌到多少？我把账算到了骨头里

原文首发于钱先生爱学习网站（https://www.qianxiansheng.cn）钱先生专栏

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2026年8月底，三部门联合发文推行现房销售，地产圈炸了锅。很多人第一反应是：地产完了，水泥更没救了。可问题是，"没救了"到底是跌到多少？10亿吨？8亿吨？还是5亿吨？没人说清楚。这篇文章我把水泥需求拆成三块，一块一块算给你看，每一个数字都有来源，每一步推导都摆在台面上。

先把测算框架摆出来

水泥这东西，需求就三个出口：地产、基建、农村民用。就像三个水龙头往一个池子里放水，每个水龙头开多大，决定了池子总共有多少水。

2025年全国水泥产量16.93亿吨，这是国家统计局的数，错不了。这17亿吨里，三块的比例大概是这样的：

占比数据来自卓创资讯等行业机构，不同机构口径略有差异，基建在40-45%之间，地产在30-35%之间，农村在20-25%之间，这里取中间值。

你看这个结构就明白，地产只占三分之一多一点，不是全部。很多人一说水泥需求下行，就觉得是地产拖累的，没错，但基建和农村这两块也在变，只是变得慢。所以不能笼统说"水泥需求腰斩"，得一块一块算。

我的测算公式很简单：

水泥总需求 = 地产水泥需求 + 基建水泥需求 + 农村/民用水泥需求

下面咱们一块一块来。

第一块：地产需求，这是下滑的主力

地产这块最复杂，也是受现售制影响最大的。我分四步给你算清楚。

第一步：先搞清楚，水泥需求跟什么挂钩

很多人以为水泥需求跟新开工面积直接挂钩，其实不完全对。水泥主要是在施工阶段消耗的——打地基、浇柱子、砌墙，这些都要水泥。新开工只是个开始，后面两三年的施工期都在消耗水泥。

但稳态下（新开工和竣工达到平衡），施工面积和新开工面积是成比例的，所以可以用新开工面积来推算水泥需求。这个后面会详细说。

第二步：现售制下，新开工面积会稳定在多少

这是最关键的一个数。我从需求侧和供给侧两个角度来推。

先从需求侧算：全社会每年需要多少住房？

这是理论上的住房总需求，9.5到12.5亿平方米。但注意，这不是全部都要新建。

第二步：扣除二手房和存量房满足的部分

中国房地产市场已经从增量时代进入存量时代了。2025年重点50城二手房成交占比已经超过50%，上海、深圳这些城市到了60%。大量住房需求是通过二手房交易满足的，不需要新建。

全国二手房年成交面积大概6到8亿平方米，其中住宅占大部分，约5到7亿平方米。

另外，中国城镇住房空置率大概15%到20%，对应空置住房50到70亿平方米，每年有一部分通过出售、出租进入市场，也能满足一部分需求，大概0.5到1亿平方米。

扣除这两块，真正需要新建商品住宅满足的需求是：

9.5~12.5亿㎡ - 5~7亿㎡（二手房） - 0.5~1亿㎡（存量释放）= 4~4.5亿㎡

第三步：现售制对供给端的压制

上面算的是"需要建多少"，但现售制下，开发商"愿意建多少"是另一回事。

摩根士丹利测算了一下，严格现房销售下，开发商的项目内部回报率从22%降到4%到5%，几乎腰斩再腰斩。这个回报率已经低于很多开发商的资金成本（6%到8%），意味着做项目就是亏钱。

而且资金周转周期从以前的6到12个月（拿地到预售回款），拉长到24个月左右（拿地到现房销售）。同样的资金，能支撑的在建项目数量减少40%到50%。

再加上"以销定产"成为铁律，开发商不再主动补库存，新开工严格跟随销售。

这三个因素叠加，实际新开工比理论需求再低10%到20%。

第四步：加上保障房，得到最终的住宅新开工

上面算的是商品住宅。保障房、安置房、人才房这些政策性住房不受现售制约束，每年还有稳定规模。2024年保障房新开工大概0.85亿平方米，稳态下预计每年0.5到0.8亿平方米。

把商品住宅和保障房加起来：

用实际数据验证一下：2025年住宅新开工4.3亿平方米，2026年1到7月年化只有3.3亿平方米，已经落在我算的区间里了，而且偏向下沿。说明这个测算不算离谱。

第五步：非住宅新开工

非住宅包括办公楼、商业营业用房、工业厂房、公共建筑。这块很多人忽略，但占比不小。

2025年房屋新开工总共7.26亿平方米，住宅4.3亿，非住宅就是2.96亿平方米。从峰值5.25亿降下来，降了44%，比住宅的降幅（71%）小很多。

为什么？因为工业厂房有韧性——新能源、半导体、高端制造这些产业还在扩产，需要新厂房。公共建筑（学校、医院）也有刚性需求。只有办公楼和商业用房在大幅下降。

分品类测算稳态：

所以非住宅新开工稳态大概2.0到2.8亿平方米，中枢2.4亿。

第六步：新开工面积怎么换算成水泥需求

用峰值期（接近稳态）的数据反推。2020到2021年，新开工、施工、竣工都在高位且相对均衡：

峰值期稳态系数约0.45到0.48吨/平方米，中枢0.46。

从工程角度也能验证：一个项目从开工到竣工约3年，水泥消耗集中在基础+主体结构阶段（约前1.5年），消耗约80%的水泥。稳态下，每年新开工X亿平方米，同时处于"水泥密集期"的面积是1.5X亿平方米，基础+主体阶段单位面积水泥消耗约0.30到0.32吨/平方米。年水泥需求 = 1.5X × 0.31 ≈ 0.465X。

工程法算出来0.465，数据反推0.46，几乎一致，互相验证。

所以转换系数取0.46吨/平方米。

第七步：地产水泥需求稳态

从高峰时的近10亿吨，降到2.3到3.4亿吨，砍掉了三分之二。这是三块需求里降幅最大的。

第二块：基建需求，有韧性但也在降

基建这块的测算公式是：

基建水泥需求 = 基建投资额 × 单位投资水泥消耗强度

两个变量都在变，分开说。

基建投资额的长期稳态

中国基建投资经历了三个阶段：2008到2017年高速增长（年均15-20%），2018到2024年中速增长（年均3-8%），2025年首次转负。

为什么转负？因为中国基建存量已经世界第一了——公路550万公里、铁路16万公里、高铁4.5万公里，大规模新建的时代基本结束。未来从"新建为主"转向"新建+维护+更新"并重。再加上地方政府化债，投资能力受限。

但也不会崩，中央财政加杠杆、"六张网"（能源、水利、交通、信息、城市基础设施、防灾减灾）这些国家战略还在托底。

单位投资水泥消耗强度

这个变量更关键，长期持续下降，三个原因：

第一，基建结构变化。新基建（5G基站、数据中心、充电桩、特高压）占比提升，单位投资水泥消耗远低于传统基建。传统基建（铁路、公路、水利）单位投资水泥强度约0.6到0.8吨/万元，新基建只有0.1到0.2吨/万元。新基建占比从2015年的约10%提升到2025年的约25%，拉低了整体强度。

第二，从新建到维护。维护更新类项目的单位投资水泥强度只有新建的30%到50%。公路大修、管网改造，花不了多少水泥。

第三，技术进步。高性能混凝土、装配式构件、模块化施工，都在降低单位工程量的水泥消耗。

2015年单位投资水泥强度约0.60吨/万元，2025年降到0.455吨/万元，10年降了24%，年均降2.7%。预计未来年均降2%到3%，稳态强度在0.36到0.39吨/万元。

基建水泥需求稳态

基建这块降幅比地产小得多，从7.28亿吨降到5到6.5亿吨，降两成左右。因为投资规模基本稳住了，只是单位强度在缓慢下降。

第三块：农村/民用需求，缓慢下降

这块统计口径比较模糊，我拆成四个子板块来算。

子板块一：农村自建房

核心公式：农村人口 × 人均住房面积 × 翻新周期 × 单位面积水泥消耗。

2025年农村人口约4.5亿，人均住房面积约48平方米，存量住房约216亿平方米。农村自建房设计寿命一般30年左右，翻新周期25到35年，年均翻新面积6.2到8.6亿平方米。单位面积水泥消耗，农村以砖混结构为主，约0.16到0.20吨/平方米。

算下来，当前农村自建房水泥需求约1.0到1.7亿吨。

长期看，农村人口继续减少，2030年预计降到3.8到4.2亿。人均住房面积已经48平方米了，提升空间有限。而且部分农民进城买房，自建房意愿下降。

稳态下农村自建房水泥需求约0.8到1.1亿吨，比当前降两成多。

子板块二：农村基础设施

包括农村公路、水利、饮水安全、电网改造、污水处理这些。

2018年乡村振兴战略提出后，农村基建投资快速增长，年均增速5%到8%。但"村村通"这些目标基本完成了，增量空间收窄。未来从"补短板"转向"提质升级"，投资规模可能从当前的年均2到2.5万亿降到1.5到2万亿。

农村基建以土建为主，单位投资水泥强度比城市高，约0.5到0.6吨/万元。

稳态下农村基建水泥需求约0.8到1.1亿吨。

子板块三：乡镇建设

包括小城镇开发、乡镇产业园、集贸市场、乡镇公共设施。随着县域城镇化推进，部分人口向县城和中心镇集中，但总量受人口限制，长期缓慢下降。

稳态约0.4到0.55亿吨。

子板块四：城市民用及其他

包括城市居民个人装修、旧房改造、小型维修、零星水泥采购。城市存量住房规模大，装修改造需求有韧性，但装配式装修、成品住宅交付比例提升，现场水泥消耗在减少。

稳态约0.25到0.4亿吨。

农村/民用水泥需求汇总

农村这块降幅最小，从3.72亿吨降到2.25到3.15亿吨，降两成左右。因为农村人口虽然在减，但乡村振兴政策托底，而且很多需求是刚性的（修路、修水利、翻新危房）。

三块加起来，到底是多少

把地产、基建、农村三块的稳态需求加总：

结论：现售制下全国水泥需求长期稳态区间约9.5到13.0亿吨，中枢约11.0到11.5亿吨。

比2025年的16.93亿吨降三分之一多，比2020年高峰的23.8亿吨降一半多。

这个结果跟机构的预测基本对得上——新浪财经综合研判2030年10到12亿吨，世界水泥协会预测中国2035年约12亿吨。我的测算区间略宽，因为考虑了现售制的额外影响。

现售制到底额外影响了多少

很多人问，没有现售制的话，需求会是多少？现售制额外拉低了多少？

我算了一下，如果没有现售制，地产自然下行的新开工稳态大概5.5到6.5亿平方米（比现售制情景高1.5亿左右），对应地产水泥需求4.3到5.0亿吨。加上基建和农村不变，总需求稳态约12.0到13.5亿吨。

现售制情景下是9.5到13.0亿吨，中枢11.25亿吨。

现售制相比自然下行，额外拉低总需求约1到1.5亿吨。

这个影响主要通过三条路径传导：

第一，房企回报率从22%降到4%到5%，低于资金成本，很多项目直接不做了，新开工减少。

第二，资金周转周期从1年拉长到2年，同样的资金能支撑的在建项目减少40%到50%。

第三，"以销定产"成为常态，库存周期消失，供给弹性下降。

但我要强调一点：现售制不是需求下滑的根本原因，根本原因是城镇化见顶+人口拐点。即使没有现售制，需求也会自然下行到12到13.5亿吨。现售制只是让这个过程更快、更深，提前1到2年见底。

而且现售制还有个反向支撑——开发周期从2到3年拉长到3到4年，同样的新开工面积，对应的在建施工面积增加了，而水泥主要在施工阶段消耗。开发周期拉长，某种程度上对冲了新开工下降的影响。所以现售制的实际净影响，可能比1到1.5亿吨还要小一些。

时间路径：不是一步到位，是分三阶段走

需求从17亿吨降到11亿吨，不是明年就到，而是分三阶段走。这个时间划分不是拍脑袋定的，核心逻辑是施工面积滞后于新开工约2到3年，而水泥需求主要跟施工面积挂钩。

先搞懂一个核心关系：水泥需求跟施工面积走，不跟新开工走

很多人以为新开工降了，水泥需求马上就降，其实不是。

一个项目从开工到竣工，平均要2.5到3年。水泥主要在基础和主体结构阶段消耗，大概占整个工期的前50%到60%。也就是说，一个2021年开工的项目，2021、2022、2023这三年都在消耗水泥，到2024年竣工了才退出。

这就意味着：当年的水泥需求，不是由当年的新开工决定的，而是由过去2到3年的新开工累积决定的。

新开工下降的影响，要2到3年后才能完全传导到水泥需求上。这就是"惯性"的来源。

把历年新开工数据摆出来，一切就清楚了

你看这个数据，新开工从2020年的22.4亿㎡，降到2025年的7.26亿㎡，5年降了三分之二。但施工面积呢？2021年施工面积峰值约97.5亿㎡，2025年还有约60到65亿㎡。为什么新开工降了三分之二，施工面积只降了三分之一？因为2020到2022年开工的那些大项目，还在施工，还没竣工。

第一阶段：惯性期（2026-2027年），约15到16亿吨

核心逻辑：高开工时期的项目还没竣工完，施工面积有支撑。

按平均3年施工周期算：

• 2023年开工的14亿㎡项目，2023到2025年施工，2026年竣工

• 2024年开工的9亿㎡项目，2024到2026年施工，2027年竣工

• 2025年开工的7.26亿㎡项目，2025到2027年施工，2028年竣工

所以2026到2027年，施工面积里还有2023到2025年开工的项目，这些年份的新开工还有7到14亿㎡，不算太小。而且还有大量2021到2022年开工的超高层、大型综合体等长周期项目（施工周期4到5年），仍在消耗水泥。

这个阶段施工面积从约60亿㎡降到约45到50亿㎡，降速相对温和。对应水泥需求从16亿吨降到14到15亿吨。

为什么叫惯性期？ 因为新开工已经暴跌了，但施工面积还在靠过去的存量撑着，水泥需求的降幅比新开工的降幅小得多。这就是惯性。

第二阶段：快速下滑期（2028-2030年），约12到14亿吨

核心逻辑：高开工项目全部竣工，低开工项目成为主力，施工面积发生"断层式"切换。

到2028年，情况变了：

• 2023年以前开工的项目（14亿㎡以上的大年），基本全部竣工了

• 2024年开工的9亿㎡项目，2027年也竣工了

• 2025年开工的7.26亿㎡项目，2028年进入施工后期

• 施工面积的主力，变成2025到2027年开工的项目，而这些年份新开工只有5.5到7.3亿㎡

相当于施工面积从"每年有10亿+新项目进来"，突然切换到"每年只有5到6亿新项目进来"。这个切换不是渐变的，是断层式的。

我们用"近3年新开工之和"来近似施工面积（稳态下施工面积≈近3年新开工之和）：

你看，从2027年的45亿㎡施工面积，降到2030年的22亿㎡，3年降了一半。这就是"快速下滑期"。

为什么恰好是3年？ 因为施工面积是逐年滚动的：

• 2028年：2025年项目（7.3亿）进入后期，2026年项目（6亿）成为主力

• 2029年：2026年项目（6亿）进入后期，2027年项目（5.5亿）成为主力

• 2030年：2027年项目（5.5亿）进入后期，2028年项目（5.2亿）成为主力

到2030年底，近3年新开工之和已经降到15.7亿㎡，非常接近稳态的15亿㎡了。再往下降的空间就很小了。所以快速下滑期就是2028到2030这3年。

第三阶段：稳态期（2031年后），约9.5到13.0亿吨

核心逻辑：新开工企稳，施工面积达到新均衡。

到2031年：

• 新开工已经稳定在5亿㎡左右（悲观情景可能4.5亿，乐观情景6亿）

• 施工面积 = 近3年新开工之和 ≈ 15亿㎡

• 每年新开工多少，就竣工多少，结转面积稳定

• 水泥需求进入低波动的稳态

这时候需求不再大幅下滑，而是围绕中枢小幅波动，周期属性明显减弱。

用一张图把逻辑串起来

新开工面积
22亿 ──┐
       │ 2020-2021峰值
17亿 ──┤
       │
14亿 ──┤
       │
 9亿 ──┤
       │
 7亿 ──┤ 2025
       │
 6亿 ──┤ 2026
       │
 5亿 ──┴────────── 稳态
       2020  2023  2026  2029  2032

施工面积（滞后新开工2-3年）
97亿 ──┐ 2021峰值
       │
65亿 ──┤ 2025
       │  惯性期
45亿 ──┤ 2027
       │  快速下滑期
22亿 ──┤ 2030
       │
15亿 ──┴────────── 稳态
       2020  2023  2026  2029  2032

水泥需求
24亿 ──┐ 2020峰值
       │
17亿 ──┤ 2025
       │  惯性期 15-16亿
14亿 ──┤ 2027
       │  快速下滑期 12-14亿
11亿 ──┤ 2030
       │
10亿 ──┴────────── 稳态 9.5-13亿
       2020  2023  2026  2029  2032

几个需要说明的细节

第一，为什么水泥需求下滑比施工面积下滑更快？

因为水泥消耗集中在施工前半段（基础+主体结构），一个项目开工后第1年消耗60%的水泥，第2年消耗30%，第3年只消耗10%。所以当新开工下降后，水泥需求的下滑比施工面积的下滑更早、更陡。我在测算时已经考虑了这个因素，所以水泥需求的降幅比施工面积的降幅大。

第二，停工缓建项目的影响

目前行业里有不少停工缓建项目，这些项目占了施工面积但不消耗水泥。如果未来这些项目陆续复工，会增加短期水泥需求；如果持续停工，会让施工面积数据虚高，实际水泥需求比测算的更低。这是一个不确定性因素。

第三，不同情景下时间路径会偏移

• 悲观情景（需求下沿）：新开工跌到4.5亿就稳了，快速下滑期可能缩短到2年，2029年就进入稳态

• 乐观情景（需求上沿）：新开工维持在6亿以上，快速下滑期可能拉长到4年，2032年才进入稳态

所以三个阶段的时间划分是中性情景下的基准，实际会因政策力度、保障房规模、基建托底强度等因素而前后偏移1到2年。

第四，现售制会让第二阶段来得更早、更陡

现售制下开发周期从3年拉长到4年，短期内会让施工面积维持更久（惯性期拉长），但新开工下降更快，一旦进入快速下滑期，降幅会更大。所以现售制的净效应是：惯性期可能延长半年到1年，但快速下滑期的斜率更陡。

关键假设和不确定性

我把测算中最脆弱的几个假设列出来，你自己判断靠不靠谱。

还有一点要说明：农村水泥需求的统计本身就比较分散，官方没有精确统计，不同机构估算差异可达15%到20%。我这里的子板块拆解是基于行业调研的合理估算，不是精确值。

最后说句实在话

算到最后，你会发现一个有意思的结论：水泥需求从17亿吨降到11亿吨，降幅34%，听起来很吓人。但拆开看，地产降了52%，基建只降24%，农村只降23%。

地产是下滑的绝对主力，贡献了总降幅的六成。基建和农村虽然也在降，但降幅温和，起到了稳定器的作用。

即使地产腰斩，基建+农村仍有约8亿吨的刚性需求托底，水泥需求不会归零。

对投资来说，关键不是需求降多少，而是供给能不能跟着降。需求降34%，如果产能也降34%，行业盈利中枢未必会降，甚至可能因为格局优化而提升。如果需求降了，产能没降，那就是持续的价格战，全行业亏钱。

所以别只盯着需求下滑，更要盯着供给出清的速度和力度。这才是决定未来水泥行业盈利的关键。

周期行业的底部，不是需求不再降了，而是供给开始跟着降了。

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